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关于对《常州市住宅物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的公告
发布日期:2018-03-14  浏览次数:  字号:〖

为推进科学立法、民主立法、依法立法,以良法促发展、保障善治,现将市房管局起草的《常州市住宅物业管理条例(征求意见稿)》全文公开征求社会各界意见,以便进一步研究、修改后提请市政府审议发布。请于2018年4月20日前,通过以下方式提出意见:

1.通过电子邮件方式将意见发送至电子邮箱:zqyjfk@163.com

2.通过信函方式将意见寄至:常州市人民政府法制办公室地方立法处。

常州市人民政府法制办公室

2018年3月14日

 

常州市住宅物业管理条例

(征求意见稿)

第一章总则

第一条(立法目的)为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条(适用范围)本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

第三条(政府职责)市、辖市(区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条(管理体制)物业管理工作实行属地负责制。

市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门,对本市物业管理活动实施统一监督管理。

各辖市(区)物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

公安、财政、建设、城市管理、物价、环保、民政、工商等行政管理部门在物业管理活动中履行相应职责。

街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督,并明确物业管理专门机构和专职人员。 街道办事处(镇人民政府)应该建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度,协调处理业主、物业服务企业及社区建设中出现的矛盾和纠纷。

社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。社区居(村)民委员会应当设立环境和物业管理委员会,明确专职人员,所需经费列入财政预算。环境和物业管理委员会专职委员由社区专职工作者担任,兼职委员由社区居(村)民委员会及居民代表推荐产生。

第五条(发展理念和机制)市、辖市(区)人民政府应当创新物业管理发展理念,协调市场主体共同发展,倡导绿色物业管理,全面开放市场,共享发展成果;应完善公益性和市场化相结合的物业服务管理机制,促进物业服务融入城市基层社会治理,建立物业管理工作层级政府考核机制。

第六条(行业自律组织)物业服务行业协会应当创新行业自律管理方式,建立自律管理制度,服务企业发展,制定行业标准,维护会员权益,调解矛盾纠纷,倡导物业服务企业加入行业协会。

第七条(第三方评估制度)本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目承接查验、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节 业主大会

第八条(业主大会)一个物业管理区域成立一个业主大会。业主总户数在一百户以内且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会、业主代表大会(以下统称业主大会)的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

第九条(业主代表大会)业主户数超过三百户的,可以按幢、单元、楼层为单位,推选业主代表成立业主代表大会,履行业主大会的职责。业主代表一般不少于三十人,五层以上的每幢至少有一名业主代表。

第十条(首次业主大会召开申请和筹备经费)符合成立首次业主大会条件的,建设单位应当书面告知物业管理区域所在地街道办事处(镇人民政府),并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时告知的,十人以上业主可以公开联名向街道办事处(镇人民政府)提出召开首次业主大会会议的书面申请。街道办事处(镇人民政府)应当在收到资料或申请后六十日内,组织成立业主大会筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋不动产权初始登记之前,按照相关标准将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,由业主大会筹备组使用。

首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受全体业主监督。

第十一条(业主大会筹备组)首次业主大会筹备组由业主、街道办事处(镇人民政府)、建设单位、派出所、社区居(村)民委员会派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生,业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

筹备组成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为。

除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,按时交纳物业服务相关费用。

业主大会筹备组应当自选举产生业主委员会后七日内移交筹备期间全部资料,筹备组职责自行终止。

第十二条(分期开发项目业主大会)划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立首次业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十三条(业主大会会议类型、召开和表决)业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或物业管理综合服务平台的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处(镇人民政府)或其委托的社区居(村)民委员会现场监督指导下进行。

讨论的事项需要表决的,按照有关法律法规和业主大会议事规则规定的程序、方法和办法执行,表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置向全体业主公示。

第二节 业主委员会

第十四条(业主委员会委员)十名以上业主可以联名推荐一至二名业主委员会委员候选人,但同一业主只能联名推荐一次。业主委员会委员候选人由筹备组确定。业委会委员选举方式、资格条件、任期等在业主大会议事规则中规定。

第十五条(业主委员会备案)业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门备案:

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会名单;

(五)其他应当提供的材料。

辖市(区)物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后七个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会在依法向辖市(区)物业管理行政主管部门备案后,应当向辖市(区)民政部门备案,领取备案证书,用于开设基本账户。

第十六条(业主委员会职责)业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召开业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)审核需要业主分摊的费用;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(八)调解物业服务纠纷;

(九)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第十七条(业主委员会会议)业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议作出的决定须经全体委员半数以上签名同意,加盖业主委员会印章。自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并告知社区(村)居民委员会。

业主委员会会议应当作书面记录并存档,业主委员会会议记录应当由出席会议的委员签字。

第十八条(业主委员会应当公布的情况和资料)业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共用部位的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第十九条(业委会禁止行为)业主委员会不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决议;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

(六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

(七)其他侵害业主合法权益的行为。

第二十条(业主委员会换届)业主委员会在其任期届满三个月前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面告知街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当加强对业主委员会换届选举的指导。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十一条(业委会资料移交)业主委员会应当自业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,在街道办事处(镇人民政府)指导下,将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

业主委员会不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,辖区内的公安机关应当给予协助。

第二十二条(业主委员会重新选举)业主委员会有下列情形之一的,辖市(区)物业管理主管部门应当责令其限期改正,拒不改正的,由所在地街道办事处(镇人民政府)协助业主组织召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会:

(一)不履行业主委员会职责的;

(二)违反本条例第十九条规定,侵害多数业主合法权益,情节严重的;

(三)严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序,群众反映较大的。

第二十三条(业委会委员禁止行为)业主有下列情形之一的,不得担任业主代表、业主委员会委员、物业管理委员会委员:

(一)不具有完全民事行为能力;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被依法限制人身自由;

(五)违反本条例规定,失信行为被纳入市物业管理信用信息系统二次以上的;

(六)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系;

(七)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为;

(八)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(九)未按照规定交纳物业服务费用、电梯使用费、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用;

(十)违反有关房屋出租规定;

(十一)利用身份在物业管理区域内谋取不正当利益;

(十二)有不良信用记录情节严重;

(十三)违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员的情形;

(十四)违反物业管理相关法律法规被行政处罚。

已担任业主代表、业主委员会委员、物业管理委员会委员的,有前款第一项、第二项、第三项、第四项情形的,其代表或委员资格自行终止;有前款其他情形之一的,由业主大会决定终止其代表或委员资格。

第二十四条(业主委员会委员工作经费和工作补贴)业主大会可以根据业主委员会委员工作情况按月给予适当的补贴。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

业主委员会应当将业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员工作补贴等费用使用情况,每年至少向全体业主公示一次,接受业主监督。

第三节 物业管理委员会

第二十五条(物业管理委员会成立条件)物业管理区域有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会履行业主大会和业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的;

物业管理区域有下列情形之一的,应当成立物业管理委员会履行业主大会和业主委员会职责:

(一)业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的;

(二)首期交付满两年尚不具备成立业主大会条件的;

(三)保障性住房小区应当及时组织成立物业管理委员会。

第二十六条(物业管理委员会组成)物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第二十七条(物业管理委员会备案)物业管理委员会成立之日起三十日内应当向物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门备案。辖市(区)物业管理行政主管部门应当自收到备案材料后七个工作日内发出备案回执。物业管理委员会持备案回执,向公安机关申请刻制物业管理委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

物业管理委员会在依法备案后,可以向辖市(区)民政部门备案,领取备案证书,用于开设基本账户。

备案事项发生变更时,物业管理委员会应当自变更之日十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十八条(物业管理委员会履职)物业管理委员会应当依法履行职责。

物业管理委员会履行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于十五日。

物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

物业管理委员会自新一届业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起自动解散,并向新一届业主委员会或原业主委员会移交相关资料。

第三章前期物业管理

第二十九条(前期物业管理责任)建设单位承担前期物业期间物业服务质量的直接责任。物业出售时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

第三十条(物业保修金)建设单位应当按照建筑安装总费用百分之一的标准交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由市物业管理行政主管部门统一管理。在物业保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。物业保修期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;物业保修金交存期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

保修期内出现的物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期延长至修复完成。

第三十一条(前期物业服务合同和临时管理规约备案)建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起十五日内向辖市(区)物业管理行政主管部门备案,并向物业买受人明示并予以说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第三十二条(前期物业承接查验要求)在物业交付使用三十日前,物业服务企业可以聘请第三方评估机构进行物业承接查验,所需费用在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的,由建设单位承担。

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应当提前通知辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)派员到场监督。

承接查验过程中,发现工程质量问题,由建设单位负责整改;因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业应当拒绝承接该项目,并及时书面告知街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门。

物业服务企业承接存在安全隐患和工程缺陷等影响物业项目正常使用的,物业服务企业应当负责处理并承担相应费用及法律责任。

查验合格,符合条件的,物业服务企业签订承接查验确认书。

第三十三条(前期物业管理物业移交)建设单位向物业服务企业移交物业时,应当办理书面移交手续,物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担修复相关费用和赔偿责任。

第三十四条(物业服务用房)新建住宅物业管理区域内,建设单位应当依照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房。

前期物业管理期间依照规定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,租金或者收益应当专户储存,用于补充住宅专项维修资金和物业管理的其他需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报街道办事处(镇人民政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门备案。

第三十五条(前期物业服务企业更换)前期物业管理期间,有下列情况之一的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

物业服务企业擅自撤离的;

(二)物业服务企业被吊销营业执照的;

(三)法律法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业管理区域内显著位置进行公示,方可与前期物业服务企业解除合同。

第三十六条(前期物业服务费调整程序)对前期物业服务收费标准进行调整时,应当遵循下列程序:

(一)物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;

(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日,并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、辖市(区)价格和物业管理行政主管部门;

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议的,可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的,可以向街道办事处(镇人民政府)投诉。

第三十七条(前期物业服务企业退出)前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。

第四章物业服务与管理

第三十八条(物业服务企业管理)物业服务企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力,并按规定在承接项目前向项目所在地物业管理行政主管部门登记报告。

辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立统一的物业管理招标投标平台,为业主大会和建设单位选聘物业服务企业提供服务。经登记报告的物业服务企业可以申请加入物业管理招标投标平台。业主大会可以通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业。业主代表大会自行选聘物业服务企业的,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。

物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及国家、省和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化服务,不得降低服务标准或者减少服务项目。

辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立物业服务参与主体信用信息档案,定期对物业管理项目开展专项检查。

第三十九条(物业服务企业公示信息)物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准;

电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

物业服务费用和经营性收益收支情况、公共水电费分摊情况,电梯运行费的收支情况;

其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十条(物业服务企业服务范围)一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务,可以根据分期开发情况或不同物业的使用性质提供不同标准服务。

第四十一条(专项服务委托)物业服务企业可以聘请专业单位承担专项作业和维护。

电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

第四十二条(物业服务企业交接验收)物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第四十三条(物业服务收费)物业服务收费应当遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则,实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。

普通住宅物业公共服务收费实行分项目收费,标准包含物业公共服务等级标准和物业公共服务收费标准,由市物业管理行政主管部门和市价格主管部门依法制定。

第四十四条(物业服务费等相关费用的交纳)业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费等相关费用。

业主转让或出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或承租人。业主办理不动产转移登记时,应当向不动产登记机构出具物业服务费等相关费用已结清凭证,未出示的,不动产登记机构不得为其办理转移登记。业主未按照约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳,超过六个月不交纳物业服务费等相关费用的,物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费等相关费用由建设单位全额交纳。已交付的空置房屋,物业服务费等相关费用由业主按规定足额交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

第四十五条(专业经营单位收费管理)供电、供水、供气、供热、通讯等专业经营单位应当向物业管理区域内商业用户服务并收取费用,不得强制物业服务企业代收费用。

第四十六条(经营性收益)物业服务企业根据物业服务合同约定,利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

经营性收益的使用由业主大会决定。前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会或物业管理委员会自行管理的,应当以业主委员会或物业管理委员会名义开设经营性收益账户,接受街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会的监督。

经营性收益的收支情况应当每年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时,业主委员会或物业管理委员会应当对物业服务企业经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理行政执法部门在查询物业服务企业和业主委员会或物业管理委员会在金融机构开设的账户时,发现业主委员会成员以个人名义存储公共收益等财产的,可以查询业主委员会或物业管理委员会成员以个人名义在金融机构的存款,对其中在金融机构的有关账户或存款需要予以冻结的,应当向人民法院提出申请。

第四十七条(收支情况有异议处理)业主委员会或十名以上业主对物业共用部位、共用设施设备经营所得收益有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会或物业管理委员会应当委托专业机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

第四十八条(物业服务企业退出)有下列情形之一的,物业服务企业应当十五日内退出物业管理区域:

(一)物业服务合同依法、依约解除;

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的;

(三)物业服务企业营业执照被依法吊销;

(四)依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

在退出物业管理项目前,新物业服务企业和原物业服务企业应当明确具体交接事项。物业服务企业可以向街道办事处(镇人民政府)申请协调解决涉及的债权债务纠纷,也可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条(物业服务企业退出时应履行的义务)物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务 期间的财务档案;

撤出物业管理区域内的物业服务人员;

清退预收、代收的有关费用;

法律、法规、规章规定的其他义务。

第五十条(物业纠纷处理)业主、业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以申请物业所在地社区居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

第五十一条(应急物业服务企业的选取) 辖市(区)物业管理行政主管部门应当按照自愿、公平、择优的原则选取物业服务企业建立物业服务企业应急备选库。 

有下列情况之一的,可以由街道办事处(镇人民政府)组织,在物业服务企业应急备选库选取一家应急物业服务企业与社区居(村)民委员会或物业管理委员会签订物业服务合同:

(一)合同期未满,物业服务企业擅自退出的;

(二)合同期满后,物业服务企业退出,未成立业主委员会的;

(三)原物业服务企业退出后,业主委员会或物业管理委员会同意选用应急服务企业的。

应急物业服务合同具体期限由街道办事处(镇人民政府)和物业服务企业约定,最长至业主大会与其选聘的新物业服务企业开始提供物业服务之日止。物业服务内容、标准和收费参照原物业服务企业执行。

第五章物业的使用与维护

第五十二条(物业使用禁止行为)物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;

(二)违反临时管理规约、管理规约或有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;

(四)损坏或者占用、改建物业共用部位、移装共用设施设备;

(五)违规饲养大型犬、烈性犬类、家禽、家畜等;

(六)损毁树木、绿地;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通;

(九)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

(十)制造超过规定标准的噪声、震动或者影响邻居采光、通风;

(十一)违反规定停放车辆;

(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十三)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

(十四)擅自架设、私接电线、电缆等;

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻,制止无效的向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会或物业管理委员会有权依照法律、法规临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会或物业管理委员会可以依据临时管理规约、管理规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第五十三条(房屋装饰装修手续)业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当持有关资料向物业服务企业办理手续,物业服务企业应当事先告知住宅装饰装修的禁止行为和注意事项。未实行物业管理的,业主或物业使用人应当向房屋所在地社区居(村)民委员会办理登记手续。

第五十四条(保修期满后的维修养护)物业保修期届满后,业主自用部位、自用设施的维修、养护和管理由该业主承担,全体共有部分的维修责任由全体业主承担,部分共有的维修责任由部分共有的业主承担。

第五十五条(电梯、消防设施设备的维修、更新和改造)住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新、改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。

建立电梯、消防设施设备专项资金的,电梯、消防设施设备的更新和改造优先使用电梯、消防设施设备专项资金;未建立电梯、消防设施设备专项资金或者电梯、消防设施设备专项资金不足的,电梯、消防设施设备维修、更新和改造,可以纳入维修资金列支范围,但另有规定的除外。

第六章住宅专项维修资金的管理与使用

第五十六条(维修资金归集)住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理物业入住手续前交存首期维修资金。未按规定交存首期维修资金的,建设单位不得将物业交付业主。

建设单位在办理不动产首次登记前,应当将已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的物业首期维修资金先行交存至维修资金专户。

已竣工验收并达到交付条件,但不办理不动产首次登记的物业,建设单位应当先行交存首期维修资金。

建设单位或物业服务企业不得代收维修资金。本条例施行前,已收取的维修资金应当退还给业主,由业主按规定标准交存维修资金。已先行交存维修资金的建设单位,在物业售出或者交付时向业主收取维修资金,并出具代管机构专用票据。

建设单位和业主在办理不动产首次登记或申请转移登记时,应当向不动产登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证。未按规定交存维修资金的,不动产登记机构不得为其办理不动产首次登记或转移登记。

第五十七条(维修资金公布)维修资金代管机构应当定期向社会公布维修资金年度报告。

第五十八条(统筹维修资金建立)维修资金增值收益按规定结息后的剩余部分,可以建立统筹维修资金,用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

第五十九条(维修资金使用审核和申请人)维修资金使用实行程序审核和工程审计相结合的管理模式。

维修资金需要使用的,可以由业主、业主委员会或物业管理委员会、社区居(村)民委员会提出申请,物业服务企业应当协助申请人办理维修资金使用的相关手续。申请人应当做好使用方案沟通解释、施工过程协调监管及竣工后的签证验收等工作。

第六十条(维修资金使用表决)业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定维修资金使用表决方式,可以采取异议表决形式,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第六十一条(维修资金使用及分摊)住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,由相关维修责任人按照各自拥有的建筑面积比例分摊;涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或公有住房单位应当按照相应建筑面积的比例分摊;房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的,业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的,从其约定。

第六十二条(维修资金应急使用)发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,申请人可以按相关规定组织应急维修:

(一)屋面防水损坏造成严重渗水,且出现平屋面粉刷层大面积脱落,或者出现坡屋面基层严重腐朽、瓦面严重破损等情况;

(二)电梯故障危及人身安全,经电梯检验机构评估并出具鉴定报告的;

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(六)消防设施存在重大火灾隐患,经公安机关消防机构出具整改通知的;

(七)危及房屋安全及人身安全的其他情形。

第七章 信用管理体系

第六十三条(物业管理信用信息系统)市物业管理行政主管部门应当建立覆盖全市物业服务参与主体的信用信息系统,辖市(区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理参与主体信用档案,对物业服务企业、物业服务项目负责人、业主委员会、业主实行动态管理。

市物业管理信用信息纳入市社会公共信用基础数据库。

第六十四条(物业服务企业信用管理)物业服务企业有下列失信行为的,应当录入物业服务企业信用档案和市物业管理信用信息系统:

(一)未按规定履行承接查验义务的;

(二)未按规定办理移交手续,影响正常交接的;

(三)未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的;

(四)泄露业主信息的;

(五)对业主或业主委员会委员进行恶意骚扰,采用暴力手段打击报复的;

(六)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的; 

(七)不履行城市管理社会责任的;

(八)受到行政处罚的;

(九)其他违反法律、法规规定情形的。

第六十五条(物业服务项目负责人信用管理)物业服务项目负责人有下列失信行为的,应当录入项目负责人信用档案和所属物业服务企业信用档案,并录入全市物业管理信用信息系统:

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的; 

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的; 

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的; 

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的; 

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的; 

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的; 

(七)其他违反法律、法规规定情形的。

第六十六条(业委会或物业管理委员会成员信用管理)业主委员会委员有下列失信行为的,应当录入个人信用档案和全市物业管理信用信息系统:

(一)未按规定程序擅自选聘、解聘物业服务企业的;

(二)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的; 

(三)未按规定程序使用物业公共收益等经费,未定期如实公布经费收支情况的;

(四)利用委员资格谋取私利的;

(五)违反业主大会议事规则,损害业主利益情节严重的。

第六十七条(业主信用管理)业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,应当录入个人信用档案和全市物业管理信用信息系统。

第六十八条(信用信息的采集和认定)物业管理区域失信信息由街道办事处(镇人民政府)采集,辖市(区)物业管理行政主管部门进行复核,市物业管理行政主管部门汇总失信信息。

业主可以向街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理行政主管部门举报相应失信行为,街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理行政主管部门应当进行核查,并书面告知业主核查结果。 

物业管理区域信用信息管理具体办法由市物业管理行政主管部门和市信用信息行政主管部门另行制定。

第八章 监督管理

第六十九条(市物业管理行政主管部门职责)市住房保障和房产管理部门履行下列职责:

(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究、建立物业服务第三方评估制度。

(二)指导、服务和监督各辖市(区)开展物业管理行政监管工作;

(三)指导、监督前期物业管理招投标活动,指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理;

(四)统筹全市住宅专项维修资金监管工作,负责对维修资金的归集、核算、拨付,对维修资金的使用进行指导、监督和考核;

(五)配合物价部门对物业服务收费实施监管;

(六)建立全市物业管理综合服务平台和物业管理信用信息系统;

(七)法律法规规定的其他职责。

第七十条(市、辖市(区)人民政府职责)市、辖市(区)人民政府履行下列职责:

(一)应当加强对物业管理工作的组织领导,在街道办事处(镇人民政府)明确物业管理工作机构,落实工作人员和工作经费;

(二)负责设立物业管理区域管理保障资金,专项用于扶持老住宅小区的基础管理及物业管理;

(三)建立物业应急管理机制和长效管理机制,建立物业管理工作会议制度,及时处理重大矛盾和纠纷;

(四)牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治;

(五)负责所辖区域内维修资金使用的受理、审核、协调等日常管理工作;

(六)督促辖区有关部门依法履行监督管理职责,及时协调解决物业管理工作中的重大问题;

(七)负责辖区内新建物业管理区域前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的指导与监督,做好物业承接查验的管理与监督;

(八)建立物业服务企业和物业服务项目负责人信用档案;

(九)负责辖区内物业服务合同、项目承接查验备案;

(十)负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作,配合做好业主大会、业主委员会或物业管理委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;

(十一)法律法规规定的其他职责。

第七十一条(街道办事处(镇人民政府)职责)街道办事处(镇人民政府)履行下列职责:

(一)具体负责本辖区内物业管理工作,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系;

(二)建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,设立并公开投诉电话、投诉点,接受并解决群众的投诉和纠纷,完善社区公共服务体系;

(三)指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷;

(四)负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会或物业管理委员会的筹建、换届等相关工作,建立业主信用档案;

(五)负责物业服务参与主体信用信息的采集,业主满意度调查;建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的工作会议制度,协调处理物业管理重大事宜,制定辖区内物业管理应急预案,落实物业应急管理和长效机制;

(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业委员会的违法决定;

(七)法律法规规定的其他职责。

第七十二条(社区居(村)民委员会职责)社区居(村)民委员会履行下列职责:

(一)负责协助和配合街道办事处(镇人民政府),建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会或物业管理委员会的工作,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;

(二)参与住宅专项维修资金的使用监督,建立社区居(村)民委员会、业主和物业服务企业沟通协商的“三合一”管理服务模式;

(三)法律法规规定的其他职责。

第七十三条(环境和物业管理委员会职责)环境和物业管理委员会履行下列职责:

(一)宣传物业管理及环境保护的法律、法规、规章制度,监督改善社区环境;

(二)加强对业主委员会的指导和监督,规范业主大会、业主委员会议事活动,监督业主委员会选聘、更换物业服务企业等重大事项,督促业主委员会公布本条例第十八条规定的情况和资料;

(三)监督物业服务企业依法履约,督促物业服务企业公示本条例第三十九条规定的情况和资料;通报违法违规问题、开展自治管理约谈,依法维护业主的合法权益。

(四)法律法规规定的其他职责。

第七十四条(相关部门职责)市、辖市(区)相关部门应当按照各自职责,负责的下列工作:

公安部门负责物业管理区域内的治安管理,依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为;指导物业管理区域内汽车停放,配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作,参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理;负责公共秩序维护;对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查,督促落实消防安全责任,及时查处损坏(停用)消防设施和占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。负责治安、养犬、车辆停放等监督检查;

建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作,在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建设要求,在项目建设过程中和交付使用前监督公建配套设施的落实情况;负责商品房交付使用监管工作,依法规范商品房交付使用行为;负责督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修;负责查处违反临时管理规约、管理规约或有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的行为;

城管部门负责依法查处损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,违法搭建建筑物、构筑物,在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违反物业管理法律、法规的行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处;依法查处无照经营的流动摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为;加强对未实行物业管理区域内环卫设施的管理;参与物业管理区域内前期规划论证;

物价部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为;

环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收,对污染源依法实施监督管理;对制造超过规定标准排放的污水、废气、饮食服务业油烟污染等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理,对违反环保法律、法规的行为依法进行查处;

不动产登记机构协助归集专项维修资金工作;在办理不动产首次登记或转移登记时,应当查验出让人住宅专项维修资金及物业服务费等相关费用已结清凭证;

其他相关部门应当在物业管理及监督活动中履行各自职责。

第九章 法律责任

第七十五条(援引规定和相对集中行政处罚)违反本条例的行为,法律、法规已有规定的,依照有关规定处理;没有规定的,按照本条例的规定予以处罚。

第七十六条(建设单位的责任)建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第十条第一款规定,未向物业所在地街道办事处(镇人民政府)报告并在物业管理区域公告的,处五万元以下的罚款;

(二)违反本条例第十条第一款规定,未向业主大会筹备组提供相关文件资料的,处五万元以下的罚款;

(三)违反本条例第十条第二款规定,未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的,处五万元以上十万元以下罚款;

(四)违反本条例第三十条第一款、第三款规定,未按照要求交存、补足物业保修金的,处二十万以上三十万以下的罚款;

(五)违反本条例第三十四条规定,未提供物业服务用房的,逾期不按规定提供的,责令向业主大会交纳相应价款用于解决物业服务用房,并处十万元以上五十万元以下的罚款;

(六)违反本条例第五十六条规定,未按照要求交纳住宅专项维修资金的,处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。

第七十七条(未按时成立筹备组的责任)违反本条例第十条规定,街道办事处(镇人民政府)未在规定期限内组织成立业主委员会或物业管理委员会的,由辖市(区)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第七十八条(业委会或物业管理委员会的责任)业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的委员承担民事责任。

业主委员会或物业管理委员会违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由有关部门依法追究责任。

第七十九条(业委会或物业管理委员会委员的责任)业主委员会或物业管理委员会委员违反本条例规定,按下列规定处理:

(一)业主委员会或物业管理委员会违反本条例第十八条规定,未按规定将相关费用的使用情况公示的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期改正;逾期不改正的,对应当负责的业主委员会或物业管理委员会委员处五千元罚款;

(二)违反本条例第十九条第(一)、(三)、(四)项规定,经街道办事处(镇人民政府)、辖(市)区物业行政主管部门或其他行政主管部门、司法机关查实的,记入应当负责的业主委员会或物业管理委员会委员的个人信用信息档案,并承担相应民事或刑事责任;

(三)违反本条例第十九条第(二)、(五)、(六)项规定,由辖(市)区城市管理综合执法部门对应当负责的业主委员会或物业管理委员会委员处五千元罚款。给业主造成损害的,由应当负责的业主委员会委员承担赔偿责任;

(四)违反本条例第二十三条规定,业主委员会或物业管理委员会委员索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的,经街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理行政主管部门或者其他行政主管部门、司法机关查实的,由业主大会或街道办事处依(镇人民政府)照条例规定处理并报市物业管理行政主管部门备案;市物业管理行政主管部门将该违法行为记入信用信息档案;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理;

(五)违反本条例第二十一条规定,未将印章、档案等有关资料、财物按时移交给新一届业主委员会或物业管理委员会的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元罚款。

第八十条(物业服务企业的责任)物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第三十一条规定,未办理物业服务合同备案的,处一万元以上三万元以下的罚款;

(二)违反本条例第三十二条规定,物业服务企业承接物业时未按规定进行查验的,处五万元以上十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第三十四条规定,前期物业服务企业未将物业服务用房的租赁合同按规定备案的,处一万元以上三万元以下的罚款;

(四)违反本条例第三十八条第三款规定,物业服务企业降低服务标准或者减少服务项目的,处三万元以上十万元以下的罚款;

(五)违反本条例第三十九条规定,物业服务企业未公示相关信息的,处三万元以上十万元以下的罚款;

(六)违反本条例第四十六条第三款规定,物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,处三万元以上十万元以下的罚款;

(七)违反本条例第四十八条规定,物业管理服务终止后,物业服务企业未在规定期限内退出的,处五万元以上三十万元以下的罚款;

(八)违反本条例第五十二条规定,物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的,处一千元以上一万元以下的罚款。

第八十一条(擅自收取住宅专项维修资金的责任)违反本条例第五十六条第四款规定,建设单位或物业服务企业擅自收取住宅专项维修资金的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期整改,并处收取维修资金总额一倍的罚款。

第八十二条(对业委会未按规定使用经营性收益的罚则)业主委员会违反本条例第四十六条,未按规定将维修、更新、改造项目实施方案在小区公示并征求业主意见的,由辖市(区)城市管理综合执法部门对应当负责的业主委员会委员处五千元罚款;未按规定组织业主代表参与监督的,由辖市(区)城市管理综合执法部门对应当负责的业主委员会委员处五千元罚款;未按规定委托审计、招投标、监理的,由辖市(区)城市管理综合执法部门对应当负责的业主委员会委员处五千元以上三万元以下罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。市物业管理行政主管部门应当将该违法行为录入信用信息档案。

第八十三条(违反禁止性规定的责任)业主或者物业使用人违反本条例第五十二条第一款第一项、第二项、第三项、第四项的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期改正、恢复原状,并对个人并处五千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款。

第八十四条(未办理住宅装饰装修手续的责任)违反本条例第五十三条,业主或物业使用人未按规定办理房屋装饰装修登记手续的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期整改,并处五千元以上一万元以下的罚款。

第八十五条(第三方评估机构出具虚假报告的责任)物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由辖市(区)城市管理综合执法部门责令限期改正,没收违法所得,并处三万元以上五万元以下罚款,予以公示;造成当事人损失的,应当承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十六条(阻碍执行公务的责任)拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员和城市管理综合执法部门执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八十七条(国家机关工作人员责任)各级政府、各职能部门工作人员在物业管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附则

第八十八条(概念解释)本条例中有关用语的含义:

(一)业主:房屋的所有权人。

(二)业主大会:由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

(三)业主委员会:由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主监督。

(四)物业管理委员会:由街道办事处(镇人民政府)组织成立,履行业主大会职责,接受业主监督。

(五)住宅专项维修资金:专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

(六)物业:各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

(七)物业管理:业主通过选聘物业服务企业,由业主自治和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(八)前期物业管理:业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业,进行物业管理。

(九)环境和物业管理委员会:由社区专职工作者和社区居(村)民委员会及居民代表组成,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

第八十九条(参照执行)非住宅物业的管理或业主委托其他管理人管理物业的,可以参照本条例执行。

第九十条(生效时间)本条例自 年月 日起施行。常州市人民政府2013年7月15日发布的《常州市物业管理办法》同时废止。


 
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